Торговый крест для «Крестов»

Вот уже в который раз, в Петербурге пытаются продать многострадальный комплекс «Кресты» на Арсенальной набережной. Сроки продажи вновь перенесли.

С чем связана такая задержка, и почему старой тюрьме никак не могут найти покупателя, разбиралась редакция.

Продажа русской Бастилии

Окончательное решение о том, что СИЗО «Кресты» переведут в комплекс новых зданий, было принято в далеком 2006 году. Далее стартовало строительство в Колпино, которое в итоге, как мы уже писали, закончилось уголовным делом и заказным убийством. Однако, судьба старых «Крестов» была уже предрешена.

Надо сказать, что продажа этого древнего СИЗО, с самого начала не выглядела лёгким предприятием. Уже тогда, эксперты высказывали мнение что это «сложный актив». После того, как комплекс зданий покинули последние заключённые, в городской администрации, прессе начались публичные обсуждения о том, какая судьба ждёт здания на Арсенальной набережной. Продать или как-то устроить судьбу «Крестов» было решительно необходимо, потому что в противном случае старые «Кресты» рисковали повторить судьбу многих заброшенных памятников старины Петербурга, которые стоят годами, постепенно разрушаются, превращаясь в приют для бомжей и голубей.

В итоге город передал комплекс для продажи «Дому. РФ». Планировалось, что после продажи, (с учетом комиссии) 80% денег, госкомпания перечислит федеральному автономному учреждению «Научно-производственное объединение уголовно-исполнительной системы», которое находится в ведении ФСИН.

Летом 2023 года, на ПМЭФ руководство компании заявляло, что торги начнутся во II квартале 2024 года. Однако, нынче стало известно, что сроки продажи перенесены на IIIквартал. Официально этот перенос не комментируют ни девелоперы, ни администрация города.

Самое любопытное в этой ситуации, что стоимость комплекса до сих пор не определена. Изначально, специалисты высказывали осторожные оценки о том, что цена лота, может начинаться от 4 млрд рублей, ввиду очень хорошей локации в центре города. Однако, эксперты при этом предупреждали о том, что интерес у застройщиков к покупке актива появится лишь в том, случае, если покупателю позволят полностью снести остатки тюрьмы. При сохранении части зданий – объектов культурного наследия и возросшей необходимости редевелопментацена серьёзно упадет.

Более 16 лет назад, начальник УФСИН по Петербургу и Ленобласти Валерий Заборовский оценивал стоимость «Крестов» в 80–120 млн. евро, а эксперты говорили, что за него можно выручить и все 150–170 млн. Сейчас о таких цифрах речь уже не идёт.

Если же ограничения и количество реставрационных работ будут небольшими, и девелоперу позволят использовать пятна под жилую застройку, то инвестиции оценивались примерно в 8–10 млрд рублей. Тем временем, хорошо известно, что городские власти не дадут снести комплекс зданий. Этот вопрос как говорят, даже не обсуждается.

Наша справка:

Тюремный комплекс «Кресты» был построен в 1884–1892 годах по проекту архитектора Антония Томишко. Тюрьма изначально была рассчитана на 1150 арестантов, которых планировалось размещать в 960 камерах. Позже число камер, задуманных как одиночные, выросло. Возведение «Крестов» обошлось в 1,5 миллиона рублей. По назначению СИЗО использовалось до 2017 года, затем всех заключённых перевели в новый следственный изолятор в Колпино. Комплекс имеет статус объекта культурного наследия.

Объект интереса

Когда стало известно о том, что городские власти готовы продать бывшую тюрьму, КГИОП принялся разъяснять широкой общественности все перспективы инвестиций в этот проект.

«Это уникальный объект. Он хорошо изучен, у него определен предмет охраны. Безусловно, это будет реставрация, приспособление для современного использования. Историческую часть мы, конечно, не позволим снести», — поясняли в КГИОП.

С 2017 года, когда камеры СИЗО опустели прошло много времени. С тех пор, чего только не предлагали сделать из «Крестов».

Музей. В 2016 году начальник УФСИН по Санкт-Петербуруг и Ленобласти, Игорь Потапенко, заявлял, что на месте легендарной тюрьмы будет музей. Правда, не очень было понятно чего. Несомненно, что в будущем одно из зданий комплекса должно быть посвящено истории тюрьмы и содержавшимся здесь в разное время известным личностям. Но вряд ли для этого потребуются все строения комплекса, а туристы вряд ли захотят осматривать всю тысячу одинаковых камер.

Монастырь. Некоторые время назад раздались голоса общественников, с идеей передать комплекс Русской православной церкви для организации монастыря или паломнического центра. Но Санкт-Петербургская епархия изящно выкрутилась, заявив, что такой большой объект им для этих целей не нужен.

Офис или отель. За эти годы не раз высказывалось мнение, что преобразование «Крестов» в гостиницу или офисный центр – хорошая идея. Но, как всегда, были нюансы. Такой проект требовал полного переформатирования тюремных корпусов и организации на территории комплекса большой автомобильной парковки. Но помимо ряда очевидных проблем, было очень сложно представить себе номера или офисы, с крошечными окнами под потолком, откуда едва виден скудный клочок дождливого питерского неба. Кроме того, не стоит забывать, что «Кресты» были так называемой исполнительной тюрьмой — в одном из её корпусов расстреливали заключённых, приговоренных к высшей мере наказания. Перспектива для туристов ночевать рядом с призраками убитых преступников, конечно, может взбудоражить любителей острых ощущений, но большинство гостей города на такие «интересности» явно не рассчитывает.

ВУЗ. Необычное предложение поступило от студентов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Архитекторы со взором горящим, предложили концепцию высшего учебного заведения. При этом тюремные корпуса вовсе не пришлось бы перекраивать в общежития. Здесь вполне можно было сделать небольшие аудитории, и комнаты для самоподготовки студентов.

Самой спокойной идеей на сегодняшний день была мысль разместить здесь какой-нибудь архив. Тихо и спокойно. Но в городе, пожалуй, нет такого громадного архива, который остро нуждался бы в немедленном размещении.

Некоторое время назад, губернатор Петербурга Александр Беглов говорил, что «Кресты» превратят в новый арт-кластер Петербурга с отелями и ресторанами. Но пока активных желающих не нашлось.

Тяжкая ноша

В кулуарах рынка недвижимости и девелоперов, говорят, что безусловно место знаковое и интересное, но есть куча трудных вопросов. Самая главная – история этого места. Снести тюрьму, где в камерах в разные годы сидели Александр Керенский, Лев Гумилев, Иосиф Бродский, Лев Троцкий, где едва не расстреляли будущего маршала Советского Союза Константина Рокоссовского – не у всякого поднимется рука, да и общественность попросту заклеймит и заклюет.

Это не просто тюрьма, это история Петербурга-Петрограда-Ленинграда. Здесь арестанты разбирали тюремные стены, подделывали служебные удостоверения, брали заложников и даже соблазняли сотрудниц прокуратуры. Удрать, правда отсюда удалось только одному человеку – знаменитому налетчику Леньке Пантелееву. Ситуация осложняется ещё тем, что у ФСИН есть право бессрочного пользования землей, на которой стоит бывшее СИЗО. Протоколы продажи показывают, что Дом. РФ получит не полностью весь участок в 4,2 га, который находится под зданиями «Крестов», а только 3,9 га. То есть, 0,3 гектара, на которых останется часть зданий с историческими фасадами, имеющими выход и вид на набережную, отдавать никак не планируют.

Если судить непредвзято, то само место очень лакомое для инвесторов. Ведь если там построить большие ЖК, то они будут с видом на Неву, а из пентхаусов, например, будет открываться вид на Таврический сад и Смольный собор. Но, как всегда, дело упирается… в атмосферу.

Крупные специалисты по недвижимости уверены, что место, где расстреливали людей, это плохой кейс для покупателей. Даже если здесь разработать интересный проект лофт-квартала с шоурумами, офисами, апартаментами и магазинами, то отравленная атмосфера все равно будет влиять на впечатлительность потенциальных покупателей участка. Иными словами: плохая энергетика места, плохая продаваемость.

Вот что поэтому поводу думают наши инсайдеры:

«Продать объект на предложенных условиях будет сложно. Поэтому «Дом.РФ» поступает правильно, откладывая торги. Не факт даже, что таковые найдутся. Да, желающие наверняка есть, но с учетом того, сколько туда нужно вкладывать, объект по идее вообще должен быть практически бесплатным, ведь после продажи земля все равно останется в госсобственности».

compromat